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江苏快三360倍投计算器

经济观察网 见习记者 曲锐 2019年7月16日,中梁控股(02992.HK)在港交所敲钟上市,股票发行价5.55港元,股价首日涨幅7.21%,7月17日收盘价6.44港元,涨幅达8.24%。

此时距离中梁初次递交招股书已经过去了8个月。其间中梁经历了招股书失效、2次更换CFO的波折,终于在6月26日通过了港交所聆讯。

在招股书中,中梁控股披露了2016-2018年3个年份的财务状况。其中最引人瞩目的是,中梁控股将2016年高达1790%的净资产负债率(下称净负债率)降至2018年的58%。

据克尔瑞统计,2018年176家房企平均净负债率为85.15%。在2018年上市房企净负债率TOP100榜单中,58%的净负债率可排在第34名。

净负债率反映了企业债务与权益的比率。年末借款总额仅包括短期和长期有息借款,不包含预收款等其他形式的负债。现金及银行结余由3部分构成,除银行存款外,还包括受限制现金和抵押存款;总权益由母公司所有者权益和非控股权益构成;母公司所有者权益的增长主要来自企业的净利润,非控股权益的增长主要来自子公司非控股股东提供的借款。

借款增速放缓、现金流改善、净利润增长、子公司合作方借款增多,是中梁控股净负债率下降的主要原因。

2018年中梁控股新增33亿元短期非银行贷款,非银行贷款是指通过信托公司等金融机构进行的融资。2018年短期非银行贷款的利率为9-14%,借款利率比去年5.7-13%有所提高。截至2018年末,共43家非银行金融机构为中梁提供借款,非银行贷款占借款总额比例达58%,平均年利率11.6%。

截至2018年末,中梁控股短期借款余额为144.7亿元,比去年增加69.1亿元,同比增长91%。短期借款占借款总额的比率由2017年的31%,上升至2018年的54%。

虽然2018年中梁控股借款总额增速放缓,但非银行贷款比例加大、借款利率上升、以及短期偿债压力增大的趋势开始显现。

年末借款总额并未体现中梁借款情况的全貌。在中梁控股的子公司中,非控股股东以参股的形式向中梁提供借款。这部分借款并未算在负债中,而是计入了总权益中非控股权益。来自子公司合作方借款的增长,反而降低了净负债率。

中梁控股综合权益变动表中显示,2017与2018年,来自子公司非控股股东的借款分别为10.8亿元和12.2亿元。由于这23亿元新增的负债算在总权益当中,中梁控股的净负债率降低。现金流量表显示,2017与2018年子公司非控股股东提供的借款为14.9亿元和12.4亿元。

从融资结构上来说,发行股票将进一步降低中梁的净负债率,也降低了由利率升高导致的融资成本上升的风险。此次上市,中梁共发行5.3亿股股份,90%作国际配售,10%在港交所公开发售。7月8日国际配售和7月16日公开发行后,中梁控股拟募集28亿港元。中梁称,募集资金的30%将用于偿还现有的信托贷款。

股票发行后,中梁控股创始人杨剑及其妻子徐晓群共计持有公司84.16%的股份,此次发售的5.3亿股占总股本15.01%。

2017和2018年末,中梁控股现金及银行结余分别为164.8亿元和230.8亿元,同比增长94%及40%。值得注意的是,现金及银行结余中,57.4亿元和85.3亿元为受限制的资金。对房企来说,受限制现金主要为预售时交的建设保证金,房屋竣工后这部分资金才可解除限制。施工期间该部分资金作为担保存款,只有地方国土部批准后,才能用于支付建筑费用。

此外,还有部分资金受限是用作质押,以获得银行及其他借款。2017和2018年末,受限资金占现金及银行结余比例35%和37%。解除限制前,该部分资金并不能直接用于偿还借款。除去受限制的资金的部分后,中梁控股在2017和2018年末的现金及现金等价物为107.5亿元和145.5亿元。

2017年中梁现金及现金等价物比去年增加59亿元。其中经营活动现金流为-68.4亿元,融资活动现金流107.9亿元。经营性现金流中,销售回款350亿元,但用于房地产开发的资金流出为433亿元。

融资活动现金流中,42亿元的现金流入来自于新增借款,54亿元来自关联公司的垫款。关联公司垫款的指,在项目合作过程中,各股东将垫付的资金交由控股公司管理,等项目预售回款后,控股公司再将资金返还给各个合作方。因此,中梁54亿元关联公司垫款的现金流入,实质上是负债。

2018年中梁的现金及现金等价物比去年增加了38亿元。其中,经营活动现金流入80.4亿元,融资活动现金流入72.7亿元,投资活动现金流为-115.1亿元。经营性现金流中,436亿元来自于销售回款,152亿元来自于关联方的借款,用于物业开发的现金流出为395亿元。

融资活动现金流中,27.1亿元来自于新增借款,27.2亿元来自关联公司垫款,12.4亿元来自于子公司合作方借款。投资活动现金流出主要是因为与关联方合作项目时,向控股公司垫付了建设资金。

中梁控股净现金流的提升主要因为销售回款增加、金融机构及合作方借款增加、关联方垫付资金增加以及房地产开发支出减少。

2016-2018年,中梁控股总营收为29.3亿元、140.3亿元和302.1亿元,2017年同比增长379%,2018年同比增长115%,销售收入来自于当年竣工的物业产生的销售额。

自2016年起,中梁控股开发了353个物业项目,控股其中257个,参股96个。截至2019年3月末,已经竣工的住宅项目有29个,总占地面积120万平方米,总建筑面积300万平方米。2018年收入主要来自同年竣工的7个项目: 平湖中梁东湖壹号院、宁波中梁壹号院、诸暨中梁壹号院、开化中梁外滩壹号院、兰溪中梁百悦国际、平阳中梁国宝天下、以及台州椒江中梁首府壹号一期。

值得注意的是,在收入确认时间的问题上,除了在物业交付的时间点确认外,中梁控股还采取了“在一段时间内确认收入”,因此确认物业销售收入不受所有权转移时点的限制。这种做法将更多收入提前确认。本应2018年确认的收入,满足一定条件后,就可以算在2017年收入当中。据经济观察网不完全统计,上市头部港股房企中,仅碧桂园一家采取了和中梁相同的收入确认政策。

销售收入快速增长背后是中梁控股高周转、高激励的打法。在已竣工的29个住宅项目中,有10个项目开工1个月即开盘,21个项目在开工后4个月内开盘。2017年销售额为757.9亿元,2018年销售额为1288.9亿元。中梁控股2017与2018年分别摘得119幅和221幅地块,总建筑面积为106万平方米和270平方米。

招股书中,中梁提及了自己的阿米巴经营管理模式,将管理权限下放,增加独立核算的组织,并进行大量的人员扩张。从2015年到2018年,中梁的员工数从不足千人增至10000人以上。中梁薪资高于行业平均水平,而且与绩效相关的绩效工资占比较大。

多位中梁员工表示,公司多个部门考勤制度为单休,工作压力大。此外,为激励员工,中梁控股自2015年就实施了员工跟投计划,区域负责人及以上级别的员工为强制跟投人员,跟投比合计例上限为5%,杠杆配资比例在1:3到1:5之间。

中梁控股总营收增长快的同时,毛利率却低于行业平均值。2017-2018年毛利率为20.4%和22.9%,分别低于行业平均值28.9%和31.9%,2018年的毛利率低于68家上市房企。

2017年中梁控股销售成本为111亿元,其中土地使用权成本56亿元,占比50.4%;建设成本45亿元,占比40.2%;资本化利息10亿元,占比8.9%。2018年,销售成本233亿元,其中土地使用权成本124亿元,占比53.3%。拿地支出偏高是导致中梁毛利率低于行业平均值的原因之一。

除物业销售外,中梁控股还有管理咨询、物业管理和物业租赁3项业务。2016-2018年,管理咨询服务的收入为2160万元、1.1亿元和2.1亿元。

中梁自2017年起涉足物业管理业务,2017-2018年收入为719万元和632万元;自2018年起开展物业租赁业务,收入443万元。2018年3项业务收入总和占总营收比例不足1%。不过值得注意的是,2018年物业租赁、管理咨询和物业管理的毛利率依次为62.4%、56.1%和55%,高于传统物业销售业务22.6%的毛利率。

2017-2018年,中梁控股的归母净利润为5亿元和19.3亿元,归母净利率为3.6%和6.4%。根据2018年销售额排行榜,与中梁销售额接近的房企为1291亿元的金科集团和1280亿元的中国金茂。金科2017-2018年归母净利率为5.7%和9.5%;金茂归母净利率为12.8%和13.5%。

中梁在招股书中称,总权益从2016年6.6亿元增至2018年67.5亿元,主要归因于净利润的增长。实际上,2018年67.5亿元的总权益中,42亿元为非控股权益,实为合作方的借款。

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